User description

โฉนดแลกเงิน ขายฝาก ที่ดิน ขายฝาก บ้าน การจำนำหมายถึง(What is a mortgage.)การจำนอง คือ (What is a mortgage.)คำสัญญาที่ผู้จำนองใช้ เงินของตนเองเป็นประกันการจ่ายและชำระหนี้ของลูกหนี้ โดยนำไปขึ้นทะเบียนตราไว้เป็นประกัน เมื่อลูกหนี้ไม่ใช้หนี้ใช้สินเจ้าหนี้มีสิทธิบังคับเงินทองที่จำนองได้ ผู้จำนองบางทีอาจจะเป็นตัวลูกหนี้เองที่เอาเงินทองมาจำนำเจ้าหนี้(ลูกหนี้ชั้น ต้น)หรือบุคคลอื่นอื่นเอาสินทรัพย์มาจำนองเจ้าหนี้ก็ได้ (บุคคลที่สาม)ลักษณะของสัญญาจำนำ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 702 วรรคแรก ข้อกำหนดว่า "อันว่าจำนำนั้น เป็นคำสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่าผู้จำนองเอาเงินทองตราไว้แก่บุคคลอีกคน หนึ่งเรียกว่าผู้รับจำนองเป็นการประกันการจ่ายหนี้โดยไม่มอบสินทรัพย์ นั้นให้แก่ผู้รับจำนอง"วรรคสอง ข้อบังคับว่า "ผู้รับจำนำถูกใจที่จะได้รับใช้หนี้ใช้สินจากสินทรัพย์ที่จำนองก่อนเจ้าหนี้สามัญ ไม่พักจะต้องตรึกตรองว่ากรรมสิทธิ์ในเงินทองจะได้โอนไปยังบุคคลภายนอกแล้ว หรือหาไม่"ลักษณะของคำสัญญาจำนำ1.ผู้จำนอง คือ1.1 ตัวลูกหนี้เอง หรือ1.2 บุคคลอื่นนำทรัพย์สินมาจำนำกับเจ้าหนี้2. คำสัญญาจำนองจะต้องทำเป็นหนังสือและขึ้นทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้จำนองจำต้องเอาเอกสารที่แสดงถึงสิทธิในสินทรัพย์ ดังเช่น โฉนดที่ดิน ฯลฯ ไปลงบัญชีต่อบุคลากรข้าราชการ เพื่อให้เงินของผู้จำนองผูกพันหนี้สินประธาน โดยผู้จำนองไม่ต้องส่งมอบเงินที่จำนำ ดังนี้ผู้รับจำนำควรเป็นเจ้าหนี้และหนี้สิน โฉนดแลกเงิน ขายฝาก ที่ดิน ขายฝาก บ้าน จำนำที่เป็นประกันควรเป็น หนี้ที่บริบูรณ์ด้วยข้อบังคับระบุแบบของคำสัญญาจำนำไว้จำเป็นต้องทำเป็นหนังสือและก็ลงบัญชีต่อเจ้า หน้าที่ (ตามมาตรา 714)นอกเหนือจากนี้ควรมีเนื้อความที่ระบุถึงสินทรัพย์ที่จำนำ (ตามมาตรา 704)รวมทั้งวงเงินที่จำนำด้วย (ตามมายี่ห้อ 708) ถ้าหากข้อตกลงไม่มีเนื้อความตามที่กฎหมายบังคับ เจ้าหน้าที่จะไม่จดทะเบียนจำนองให้การมอบโฉนดที่ดินหรือที่ดิน นส.3 ให้เจ้าหนี้ยึดมั่นไว้โดยไม่ได้ไปลงบัญชีจำนอง ไม่ถือว่าเป็นการจำนอง3.ทรัพย์สินที่จำนำได้ คือตามมายี่ห้อ 703 วรรคแรก ข้อบังคับว่า "อันอสังหาริมทรัพย์นั้นบางทีอาจจำนองได้ไม่ว่าประเภทอะไรก็ตาม"การให้คำปรึกษา1. ข้อบังคับกำหนดช่วงเวลาหรือเปล่าว่าคนประมูลจำต้องไถ่คืนข้างในกี่เดือนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 735 ประกอบมาตรา 736 แล้วก็ 737 ได้บัญญัติวิธีการไว้ว่าคนรับโอนเงินทองซึ่งจำนำมีสิทธิที่จะไถ่คืนจำนำเมื่อใดก็ได้ แม้กระนั้นถ้าผู้รับจำนองได้บอกว่าจะบังคับจำนองโดยมีจดหมายบอกเล่าแก่ผู้รับโอนล่วงหน้าแล้วไม่น้อยกว่า 60 วัน ผู้รับโอนจึงควรมาไถ่คืนจำนองนั้นภายในหกสิบวันนับแต่วันรับคำบอก เพราะฉะนั้น ในกรณีตามปัญหา เมื่อข้อบังคับมิได้ระบุระยะเวลาไว้ว่าผู้ประมูลบ้านได้จากการขายทอดตลาดจึงควรไถ่ถอนจำนำกับสหกรณ์ออมทรัพย์ด้านในกำหนดเวลาใด คนประมูลก็เลยมีสิทธิที่จะไถ่ถอนจำนำหรือไม่ก็ได้ นอกจากในกรณีที่สหกรณ์ออมทรัพย์ซึ่งเป็นผู้รับจำนำบ้านข้างหลังนี้ไว้จะได้บอกความจำนงว่าจะบังคับจำนองต่อผู้ประมูลซื้อบ้านแล้ว ในกรณีเช่นนี้คนประมูลซื้อบ้านจึงจึงควรมาขอไถ่ถอนจำนำภายในเวลา 60 วันนับจากวันที่ได้รับคำบอกเล่าต่อสหกรณ์ออมทรัพย์ซึ่งเป็นผู้รับจำนำสรุป กฎหมายมิได้ตั้งเวลาไว้ว่าคนประมูล โฉนดแลกเงิน ขายฝาก ที่ดิน ขายฝาก บ้าน จึงควรไถ่ถอนด้านในกี่เดือน เว้นเสียแต่ว่าผู้รับจำนำจะได้บอกว่าจะบังคับจำนำแล้ว จึงจำเป็นต้องมาไถ่คืนข้างใน 60 วัน นับจากวันได้รับคำแจ้ง2. เมื่อกรมบังคับคดีมีหนังสือถึงสำนักงานที่ดินนนทบุรีให้แปลงชื่อผู้ครอบครองข้างหลังสำเนาโฉนดให้เป็นชื่อคนที่ประมูลบ้านได้ ผู้ร้องยังคงเป็นลูกหนี้สหกรณ์อยู่หรือเปล่าภาระจำนองจะหยุดไปย่อมเป็นไปตามกฎหมาย ซึ่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 744 บัญญัติไว้ว่า จำนำจะหยุดสิ้นไป(1) เมื่อหนี้ที่ประกันระงับสิ้นไปด้วยเหตุอื่นใดอันมิใช่เหตุอายุความ(2) เมื่อปลดจำนำให้แก่ผู้จำนองด้วยหนังสือ(3) เมื่อผู้จำนองหลุดพ้น(4) เมื่อถอนจำนอง(5) เมื่อขายทอดตลาดเงินทองซึ่งจำนำตามคำสั่งศาลอันเนื่องมาจากการบังคับจำนองหรือถอนจำนำหรือเมื่อขายทอดตลาดเงินตามมาตรา 729/1(6) เมื่อเอาเงินซึ่งจำนำนั้นหลุดกรณีตามปัญหา ตราบเท่าที่ผู้จำนองบ้านซึ่งเป็นลูกหนี้ในขั้นแรกกับสหกรณ์ออมทรัพย์ยังมิได้จ่ายและชำระหนี้เงินกู้ให้แก่สหกรณ์จนถึงครบถ้วนสมบูรณ์แล้ว แม้บ้านอันเป็นเงินทองซึ่งจำนองข้างหลังนี้จะถูกขายขายทอดตลาดไปโดยเจ้าหน้าที่บังคับคดีและมีคนประมูลซื้อบ้านหลังนี้ไปได้แล้ว ภาระหน้าที่จำนำอันมีอยู่เหนือบ้านข้างหลังนี้ก็ยังคงติดอยู่กับบ้านอันเป็นทรัพย์สมบัติจำนองอยู่เช่นนั้น ทั้งนี้ดังที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 702 วรรคสอง ข้อกำหนดให้ผู้รับจำนำมีสิทธิที่กำลังจะได้รับจ่ายหนี้จากทรัพย์สินที่จำนองก่อนเจ้าหนี้สามัญโดยไม่ต้องพิจารณาถึงว่าเจ้าของในเงินทองนั้นจะได้โอนไปยังบุคคลภายนอก ซึ่งในกรณีนี้ก็คือผู้ที่ประมูลซื้อบ้านไปแล้วหรือไม่ก็ตาม รวมทั้งถึงแม้ว่ากรมบังคับคดีจะมีหนังสือถึงที่ทำการที่ดินจังหวัดนนทบุรีให้แปลงชื่อผู้ครอบครองข้างหลังสำเนาโฉนดให้เป็นชื่อของผู้ที่ประมูลบ้านได้ ผู้ร้องก็ยังอยู่ในฐานะลูกหนี้เงินกู้ยืมสหกรณ์อยู่เช่นเดิม ความเคลื่อนไหวชื่อผู้ที่เป็นเจ้าของบ้านข้างหลังโฉนดเป็นเพียงการจัดการเพื่อให้สิทธิของผู้ประมูลซื้อบ้านได้บริบูรณ์ในทางทะเบียนเท่านั้น โฉนดแลกเงิน ขายฝาก ที่ดิน ขายฝาก บ้าน แต่ว่าผู้ร้องก็ยังคงเป็นลูกหนี้ของสหกรณ์ออมทรัพย์อยู่ตัวอย่างเช่นเดิมโดยมีภาระหนี้สินที่จะจำต้องใช้หนี้ใช้สินให้ครบบริบรูณ์ตามสัญญากู้ยืมเงินจากสหกรณ์ ยกตัวอย่างเช่น ถ้าหากกู้เงินจากสหกรณ์ไว้ 500,000 บาท ยังผ่อนชำระหนี้สินไม่เสร็จสิ้น จำนองซึ่งติดอยู่กับบ้านหากแม้บ้านจะได้โอนเปลี่ยนแปลงชื่อไปเป็นของผู้ประมูลซื้อทรัพย์สินได้และจากนั้นก็ตาม ผู้ร้องซึ่งเป็นผู้กู้ยืมจากสหกรณ์ก็ยังคงจำต้องรับสารภาพจ่ายหนี้กระทั่งจะครบจำนวน 500,000 บาทต่อสหกรณ์ เป็นต้นสรุป ผู้ร้องจึงยังคงเป็นลูกหนี้สหกรณ์อยู่3. การที่สหกรณ์ออมทรัพย์ยังคงหักเงินกู้ของผู้ร้องทุกเดือนเป็นการปฏิบัติที่ถูกไหมเมื่อผู้ร้องยังคงมีฐานะเป็นลูกหนี้ของสหกรณ์อยู่ดังที่พูดมาแล้วข้างต้น สหกรณ์ออมทรัพย์ในฐานะเจ้าหนี้จึงย่อมมีสิทธิที่จะหักเงินกู้ยืมเงินของผู้ร้องถัดไปได้ตราบจนกระทั่งภาระหน้าที่หนี้สินเงินกู้นั้นจะยับยั้งสิ้นไป โดยผู้ร้องควรต้องชำระหนี้กู้ยืมคืนให้แก่สหกรณ์จนถึงครบสมบูรณ์สรุป สหกรณ์ออมทรัพย์หักเงินกู้ของผู้ร้องทุกเดือนเป็นการปฏิบัติโดยถูกกฎหมาย4. ถ้ามีคนมาขอซื้อบ้านข้างหลังนี้ สหกรณ์ออมทรัพย์สามารถขายบ้านได้หรือไม่เมื่อบ้านหลังนี้มีผู้ประมูลซื้อไปได้จากการขายทอดตลาด ผู้ที่ประมูลซื้อได้ไปนั้นย่อมเป็นเจ้าของบ้าน และเจ้าของบ้านเท่านั้นที่จะมีสิทธิขายบ้านหลังนี้ต่อไปได้ เพียงแค่ภาระหน้าที่จำนองซึ่งติดอยู่ที่บ้านก็จะยังคงติดอยู่เช่นนั้นต่อไป สหกรณ์ออมทรัพย์ไม่ใช่เจ้าของบ้านที่จะมีสิทธิขายบ้านหลังนี้ได้ สิทธิของสหกรณ์ออมทรัพย์เป็นเพียงสิทธิในฐานะเจ้าหนี้จำนองซึ่งเป็นบุขอบสิทธิที่จะบังคับจำนำเอาเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดก่อนเจ้าหนี้สามัญรายอื่นแค่นั้น กล่าวอีกนัยหนึ่ง ถ้าหากสหกรณ์ออมทรัพย์มุ่งหมายที่จะบังคับจำนองบ้านข้างหลังนี้ ควรจะมีจดหมายแจ้งไปยังผู้ที่ประมูลซื้อบ้านซึ่งเป็นคนรับโอนทรัพย์สินจำนองจากการขายทอดตลาดให้มาไถ่คืนเสียข้างใน 60 วันนับแต่วันบอกเล่า แม้ผู้ประมูลซื้อบ้านได้ไม่มาไถ่ด้านในกำหนดที่บอก สหกรณ์ออมทรัพย์ก็เลยจะมีสิทธิบังคับจำนองเอากับคนที่ประมูลซื้อบ้านข้างหลังนี้ไปได้ หรืออีกกรณีหนึ่งเป็นถ้าผู้ที่ประมูลซื้อบ้านหลังนี้ไปได้หวังที่จะขอไถ่คืนจำนำเสียเองโดยไม่ต้องให้สหกรณ์บอกเล่าว่าจะบังคับจำนองก็สามารถทำได้เช่นกัน โดยผู้ประมูลซื้อบ้านหลังนี้ได้สามารถขอไถ่ถอนบ้านได้ตามราคาบ้านที่ตนซื้อมาจากกรมบังคับคดีหรือตามราคาที่เหมาะสมก็ได้ขึ้นอยู่กับว่าภาระหน้าที่หนี้จำนองของผู้ร้องซึ่งเป็นผู้กู้หนี้ยืมสินจากสหกรณ์เหลืออยู่มากน้อยกว่าราคาบ้านเท่าใด ยกตัวอย่างเช่น แม้ประมูลซื้อบ้านได้มาในราคา 800,000 บาท แต่ว่าภาระหนี้ของผู้ร้องซึ่งเป็นผู้กู้ยืมจากสหกรณ์คงเหลือเพียงแต่ 300,000 บาท แบบนี้คนประมูลซื้อบ้านได้เพียงเสนอใช้ราคาเท่ากับหนี้ที่เหลืออยู่ 300,000 บาทก็ได้ รวมทั้งถ้าสหกรณ์เห็นด้วยราคาที่จะไถ่ถอนดังที่ได้กล่าวผ่านมาแล้วแล้ว ผลก็จะทำให้จำนองยับยั้งสิ้นไปในทันทีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 744 (4) แต่ว่าถ้าเกิดผู้ประมูลซื้อบ้านได้ไม่ต้องการที่จะอยากจะไถ่คืนตามปริมาณหนี้ที่ผู้กู้ยังคงติดหนี้แก่สหกรณ์อยู่ เช่น ต้องการจะไถ่ถอนในราคาเพียง 100,000 บาท (ถึงแม้ว่าหนี้สินยังติดอยู่ 300,000 บาท) เช่นนี้แม้สหกรณ์ยอมรับ ภาระจำนำก็หลุดพ้นเช่นเดียวกัน แต่ถ้าหากสหกรณ์ไม่ยอมรับ สหกรณ์จำเป็นที่จะต้องไปฟ้องบังคับจำนำข้างใน 1 เดือนนับตั้งแต่วันที่คนประมูลซื้อบ้านได้เสนอว่าจะใช้หนี้ใช้สินนั้นให้แก่สหกรณ์ เพื่อให้ศาลนำบ้านข้างหลังนั้นออกขายขายทอดตลาดอีกครั้งหนึ่งแล้วนำเงินที่ขายได้นั้นมาจ่ายหนี้ให้แก่สหกรณ์ต่อไปสรุป ถ้ามีคนมาขอซื้อบ้านข้างหลังนี้ สหกรณ์ไม่อาจจะขายบ้านได้ สหกรณ์มีเพียงแต่สิทธิที่จะบังคับจำนองเพียงแค่นั้น